《北京市物業管理條例》已于5月1日起正式實施，這是在《北京市物業管理辦法》出臺10年后，北京市出臺的又一部物業管理方面的法規。

新規解決哪些物業管理方面的難題？有哪些亮點？《工人日報》記者就此進行了采訪。

破解“業委會成立難”

居委會、業委會、物業公司被稱作社區治理的“三駕馬車”。然而，長期以來，在一些小區尤其是老舊小區，業委會往往處于“缺席”狀態，環境臟、停車亂、治安差等問題無法根治。

北京市西城區德勝街道社區建設辦物業管理組組長張明宣告訴《工人日報》記者，以往成立業委會難度大、門檻高，需要由業主向街道提出申請，但在不少小區存在業主時間緊、分歧大、信任感低的情況，以至于業委會遲遲無法成立。

此次出臺的新規明確，對于“不具備成立業主大會條件的”“具備成立業主大會條件，但確有困難未成立的”“業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的”等情形，街道辦事處、鄉鎮政府可以組建由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等組成的物業管理委員會，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

從14%的反對票到100%繳納物業費

德勝街道共有20個社區，169個小區，常住人口11.7萬人，目前已成立14個業委會，計劃今年成立60個左右的業主委員會和物業管理委員會，爭取明年達到全覆蓋。

德勝街道辦事處社會辦負責人表示，本地區試點小區劃分為三類，一是適合業主自治的小區，二是適合直接引進物業的小區，三是適合共享物業管理模式的小區。

以什坊街2號院為例，原產權單位不再對小區進行直接管理后，小區業主不交物業費，小區基礎設施薄弱且年久失修，院內環境衛生、綜合治安、業主糾紛等問題凸顯。

張明宣告訴記者，在成立業委會的第一次全體業主投票中，有14%的業主投了反對票，經過街道辦的反復協調和一年物業公司試點，業主們從反對、質疑、模棱兩可到肯定，不僅在兩年內達到物業費100%繳納，還通過業主大會投票表決，動用70萬元對小區兩部電梯進行更換，其中維修基金60萬元，小區業主自籌10萬元。

“早期，成立業主大會的最大難題，其實是相關法律法規的缺失。”以往如果業主不提交成立業主委員會的申請，街道的整改和落實方案難以落地。新規實施后，街道可以組織居民成立業主大會。若仍選不出，居委會的工作人員將作為骨干組建小區的物業管理委員會，由物業管理委員會牽頭對小區的發展建設，包括物業管理、文化建設、鄰里和諧建設等方面進行提升。

可操作性強

新規明確了物業管理委員會成員及其決策程序中業主代表的比例，即雙過半原則。作為臨時機構，物業管理委員會一般任期不超過3年。

根據德勝街道辦的經驗，除保證物業管理委員會成員中1/2以上為業主外，另外三名成員可由居委會工作人員、產權單位相關人員以及街道工作人員共同參與，以確保社區、產權單位和政府均有參與，加強物業管理委員會在工作中的廣度、力度和深度。

除降低業主委員會成立門檻，可組建過渡性質的物業管理委員會外，新規中還有不少“接地氣”的規定：首次規定前期物業服務合同期限最長不超過2年、首次明確停車位應當優先提供給業主、物業費可實行市場調節并適時調整、對拒不退出的物業每日可罰1萬元……

“新規可操作性強，有助于街道更好地開展社區治理的工作，變被動為主動，這是在黨建引領下社區治理與物業管理融合共進的積極嘗試。”張明宣說。（記者 李逸萌）